Thị trường nhà ở trong cuộc đua "cá lớn át cá bé"

Năm 2025 được giới chuyên gia đánh giá là thời điểm bản lề, đánh dấu vòng xoay mới của thị trường bất động sản nhà ở sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Những chuyển biến trong quý III và dự báo cho quý IV/2025 cho thấy thị trường đã hồi phục rõ rệt, sức mua cải thiện, niềm tin quay lại, tín dụng thông thoáng hơn và nguồn cung bắt đầu nở rộ.

Thị trường “cô đặc”

Mùa báo cáo tài chính quý III/2025 đã khép lại và điều gây chú ý nhất không phải là các con số “kỷ lục” mà là sự đối lập rất rõ giữa nhóm doanh nghiệp họ “Vin” và toàn bộ phần còn lại.

Vinhomes vẫn giữ vị thế là gã khổng lồ không đối thủ trong thị trường nhà ở khi ghi nhận doanh thu 16.420 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 4.435 tỷ đồng. Con số này tuy giảm so với cùng kỳ, nhưng không phản ánh sự đi xuống trong hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Nguyên nhân chủ yếu là do các dự án lớn như Vinhomes Wonder City (Đan Phượng), Vinhomes Golden City (Hải Phòng), Vinhomes Green City (Tây Ninh)… mới bước vào giai đoạn triển khai, chưa đến thời điểm ghi nhận doanh thu.

Trong khi đó, dù nhiều doanh nghiệp báo mức tăng trưởng “choáng ngợp”, như Phát Đạt tăng 195 lần, Đất Xanh tăng 28 lần, Nam Long tăng 5 lần, Khang Điền tăng 4,3 lần… nhưng trên thực tế, các con số tuyệt đối vẫn rất nhỏ bé so với Vinhomes.

Bức tranh thị trường bất động sản nhà ở đang có 2 mảng màu sáng tối đan xen.

Doanh thu lớn nhất trong nhóm “top đầu” của cả thị trường, sau Vinhomes, là Nam Long với 1.877 tỷ đồng và Novaland với 1.683 tỷ đồng. Một khoảng cách mà thị trường gọi không ngoa là “một trời một vực”, phản ánh sự cô đặc của thị phần vào tay một vài ông lớn.

Không chỉ doanh thu, lợi nhuận cũng cho thấy sự lệch pha tương tự. Lợi nhuận dẫn đầu nhóm ngoài Vinhomes thuộc về Hodeco với 538 tỷ đồng, rồi Khang Điền 526 tỷ đồng, Nam Long 234 tỷ đồng… Những con số vẫn cách xa hàng nghìn tỷ so với “người khổng lồ” của thị trường.

Điều này chứng minh một thực tế dù thị trường 2025 có khởi sắc đến đâu, cục diện thị phần của thị trường nhà ở vẫn không thay đổi. Cuộc chơi ngày càng tập trung vào những doanh nghiệp có lực tài chính, có quỹ đất lớn và năng lực triển khai mạnh. Sự phân hóa có xu hướng sâu hơn chứ không hề giảm đi.

Song song với những điểm sáng trên bảng báo cáo tài chính, không ít doanh nghiệp lại rơi vào tình trạng “tụt dốc”. Trong quý III/2025, CRV giảm 84% doanh thu, SJ Group giảm 79%, Tài chính Hoàng Huy giảm 75%, Địa ốc Sài Gòn giảm 65%, Văn Phú Invest giảm 54%…

Lợi nhuận cũng giảm mạnh ở các doanh nghiệp như SJ Group (giảm 93%), Tài chính Hoàng Huy (giảm 75%), Dịch vụ Hoàng Huy (giảm 74%), CRV (giảm 67%)...

Nhiều doanh nghiệp dù có lợi nhuận tăng so với cùng kỳ nhưng con số tuyệt đối rất nhỏ – chỉ vài tỷ, thậm chí chưa tới 10 tỷ đồng. Điều này cho thấy mức tăng trưởng của các doanh nghiệp này chỉ là kết quả của nền so sánh quá thấp của năm trước.

Thách thức chưa qua

Không chỉ có sự phân hóa lớn về doanh thu, lợi nhuận, nếu nhìn sâu hơn vào bức tranh tổng thể, thị trường cũng phơi bày không ít mảng tối khi nhiều doanh nghiệp tăng trưởng “ảo”, lợi nhuận dựa vào chơi cổ phiếu, bán dự án hơn là bán nhà.

Hodeco là ví dụ điển hình. Doanh thu chỉ đạt 102 tỷ đồng, giảm 18%, nhưng lợi nhuận tăng tới 40 lần do bán Công ty Đầu tư Giải trí Đại Dương Vũng Tàu – chủ đầu tư dự án khu du lịch Đại Dương. Lợi nhuận tài chính chiếm phần áp đảo, hơn 700 tỷ đồng, gấp 250 lần cùng kỳ.

Trường hợp Nhà Đà Nẵng cũng tương tự. Công ty lãi 71 tỷ đồng trong quý III chủ yếu nhờ đầu tư cổ phiếu, với danh mục chứng khoán hơn 651 tỷ đồng, trong đó tạm lãi lên đến 159 tỷ đồng.

Thực tế này không mới, nhưng đáng lo vì nó phản ánh sự cấp bách trong dòng tiền của nhiều doanh nghiệp. Khi lợi nhuận chủ yếu đến từ “bán con”, “bán tài sản” hay đầu tư tài chính, điều đó nghĩa là doanh nghiệp thiếu sản phẩm để bán, hoặc thiếu dòng tiền triển khai dự án, hai yếu tố cốt lõi để duy trì sự phát triển bền vững.

Không thể phủ nhận thị trường đang phục hồi sau khủng hoảng 2022–2024. Nhu cầu tăng, niềm tin quay lại, lãi suất thấp hơn, tín dụng nới lỏng và nhiều dự án pháp lý thông suốt hơn.

Các doanh nghiệp bước vào quý IV với kỳ vọng lớn, đặc biệt là Novaland khi siêu dự án Aqua City vừa gỡ xong vướng mắc và Lakeview City sắp hoàn nhập hàng nghìn tỷ đồng. Nếu những yếu tố này được hiện thực hóa, Novaland có thể chấm dứt chuỗi thua lỗ kéo dài.

Vinhomes, như thường lệ, gần như chắc chắn tiếp tục dẫn đầu, và nhóm Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh... cũng được kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng tốt.

Nhưng những doanh nghiệp đã hết dự án tiềm năng hoặc thiếu nguồn lực sẽ tiếp tục chật vật trong quý cuối cùng, đẩy tình trạng phân hóa lên mức sâu hơn. Cuộc đua 2025 có thể sẽ là cuộc đua mà “kẻ mạnh càng mạnh hơn”, trong khi nhóm doanh nghiệp yếu thế khó tìm cửa thoát.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Dương Đức Hiếu, chuyên gia cao cấp của VIS Rating, nhận định 2025 sẽ là một năm ghi nhận hiệu quả hoạt động tốt hơn của các chủ đầu tư. Doanh thu bán hàng của các đơn vị có thể tăng trưởng 25 - 50%.

Tuy vậy, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư đang nắm nhiều lợi thế cạnh tranh. Ngược lại, các doanh nghiệp có thanh khoản yếu có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn, dẫn đến nguy cơ trì hoãn dự án hoặc phải tái cấu trúc hoạt động.

Bên cạnh những lo ngại về sự mất cân bằng trong cạnh tranh, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đánh giá sức ép nợ trái phiếu và dòng tiền tài chính vẫn đang là rào cản lớn của doanh nghiệp nhà ở.

Những thách thức trên, theo ông Lực, đòi hỏi các doanh nghiệp cần xây dựng kế hoạch chuyên nghiệp hóa hoạt động phát triển, kinh doanh dự án để tận dụng cơ hội, thu được lợi nhuận bền vững trong môi trường pháp lý và điều kiện thị trường mới.

Hưng Nguyên