Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản vừa được công bố của công ty DKRA Consulting cho thấy, tỉ lệ hấp thụ của thị trường TPHCM bắt đầu có dấu hiệu chững lại từ sau Tết Nguyên đán, giảm 50-60% so với quý trước.
Theo đó, các phân khúc chủ lực như căn hộ và nhà liền thổ từ sau Tết đến nay ghi nhận sức mua chỉ bằng 20-30% cuối năm 2025. Lượng đặt mua trước tại nhiều dự án đang triển khai giảm phân nửa, trong khi số hợp đồng cọc không thể chuyển sang chính thức do người mua nhà thay đổi quyết định gia tăng.
Báo cáo thị trường TPHCM của đơn vị Knight Frank cho thấy, trong quý I/2026, TPHCM ghi nhận khoảng 1.580 căn hộ giao dịch thành công, tỉ lệ hấp thụ đạt khoảng 36% tổng nguồn cung sơ cấp chào bán trong quý. Con số này giảm gần 66% so với quý trước, thời điểm thị trường ghi nhận khoảng 4.600 căn giao dịch và tỉ lệ hấp thụ 47%.
Riêng với dòng phân khúc căn hộ cao cấp trở lên, nghiên cứu dữ liệu từ JLL Việt Nam cũng chỉ ra trong quý I/2026 đã giảm khoảng 16,6% so với quý trước, trong khi nguồn cung mới hạ mạnh hơn 26% so với cuối năm ngoái.
Theo nhận định chung từ các đơn vị nghiên cứu, có hai nguyên nhân chính. Thứ nhất đó là nguồn cung mở bán mới giảm mạnh và quá tập trung vào phân khúc cao cấp trở lên trong khi nhu cầu chính của thị trường là dòng phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn rất khan hàng.
Trong quý I/2026, TPHCM có khoảng 4.000 căn hộ mở bán mới, giảm 87% so với quý trước, riêng khu trung tâm chỉ có hơn 800 căn, trong đó gần 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Số dự án đủ điều kiện mở bán không nhiều, khiến nguồn hàng ra thị trường nhỏ giọt.
Nguyên nhân thứ hai đó là áp lực lãi suất tăng cao khiến người mua nhà “choáng”. Mặt bằng lãi suất huy động tăng liên tục đang kéo lãi suất vay mua nhà đi lên rõ rệt, hiện phổ biến quanh mốc 10 - 14%/năm. Diễn biến này khiến nhiều người vay chịu áp lực tài chính lớn khi bước vào giai đoạn thả nổi, với chi phí tài chính tăng nhanh ngoài dự tính.
Trước diễn biến đó, không ít doanh nghiệp bất động sản đang phải tiếp tục hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, thậm chí còn cam kết bù phần chênh lệch lãi suất thả nổi cho người mua nhà. Tuy nhiên, việc gánh một phần lãi suất cho người mua đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải chấp nhận giảm biên lợi nhuận hoặc phân bổ chi phí vào giá bán. Điều này tạo ra áp lực đáng kể lên dòng tiền, đặc biệt với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ.
Những doanh nghiệp có hàng tồn lớn sẽ chịu áp lực bán nhanh, trong khi các đơn vị có nguồn cung hạn chế có thể chủ động tối ưu lợi nhuận. Sự khác biệt này đang dẫn đến quá trình phân hóa rõ rệt trên thị trường.
Điều đáng nói là dù sức mua giảm mạnh nhưng mặt bằng giá nhà vẫn duy trì xu hướng đi lên. Thông tin từ JLL cho hay, trong quý I/2026, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TPHCM ở mức 4.148 USD/m2 (tương đương 109 triệu đồng/m2). Một số dự án tiếp tục điều chỉnh tăng giá trong đợt mở bán mới, đẩy mặt bằng giá trung bình tại TPHCM lên gần 110 triệu đồng/m2.
Ngay cả tại các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá cũng được thiết lập ở mức cao hơn. Các khu vực này bổ sung nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp và vừa túi tiền, góp phần tạo ra chênh lệch giá giữa các khu vực, nhưng chưa đủ để kéo giảm mặt bằng chung.
Giá bán sơ cấp trung bình tại các địa phương này hiện đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm. Thay vào đó, thị trường ghi nhận sự gia tăng của các dự án định vị ở phân khúc cao cấp, với mức giá phổ biến trong khoảng 60-80 triệu đồng/m2, qua đó tiếp tục đẩy mặt bằng giá chung đi lên.
