Chung cư tăng giá mạnh, người mua để ở càng khó tiếp cận

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, từ đầu năm đến nay, thành phố có 33 dự án bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp cho thị trường 30.364 sản phẩm. Trong đó, hơn 80% là căn hộ chung cư với 24.556 căn.

Các chuyên gia cho biết, trong năm 2025, Hà Nội ghi nhận hơn 30.000 căn hộ mới được cấp phép bán. Riêng 6 tháng đầu năm đã có gần 15.000 căn được chào bán, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Dù nguồn cung phục hồi, mặt bằng giá căn hộ ở Hà Nội vẫn leo thang khi chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Chung cư Hà Nội tiếp tục bước vào cuộc đua về giá, dự án sau cao hơn dự án trước. Mặc dù nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, trung bình 70–80 triệu đồng/m², có dự án hạng sang đạt tới 150–300 triệu đồng/m². Trên thực tế, nhiều dự án vừa ra mắt đã “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán.

Đầu tháng 7.2025, dự án Long Biên Central tại phường Việt Hưng được khởi động với giá thăm dò thị trường trung bình 118 triệu đồng/m², chưa tính 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% phí bảo trì. Cũng trong tháng 7.2025, dự án Sun Feliza Cầu Giấy đưa ra mức giá dự kiến 140–200 triệu đồng/m², ghi nhận kỷ lục của chung cư sơ cấp tại quận Cầu Giấy cũ.

Trước đó, tháng 6.2025, dự án The Matrix Premium (phường Từ Liêm) có giá bán trung bình 130 triệu đồng/m², chưa gồm VAT và phí bảo trì, gấp đôi giai đoạn đầu mở bán cách đây 4 năm. Đáng chú ý, dự án Noble Crystal Tây Hồ trong khu đô thị Nam Thăng Long – Ciputra ghi nhận mức giá sơ cấp 188–330 triệu đồng/m², đắt ngang nhiều biệt thự liền kề.

Cũng gia nhập “câu lạc bộ” chung cư 100 triệu đồng/m², Hausman Premium Residence (Khu đô thị FLC Premier Parc, phường Đại Mỗ) có mức giá dao động 100–120 triệu đồng/m². Thậm chí, một số dự án xa trung tâm cũng có mức giá cạnh tranh với khu vực trung tâm, từ 120–130 triệu đồng/m².

Các chuyên gia dự báo, trong 3 tháng cuối năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm ít nhất 9 dự án chung cư mới. Trong đó, đa số nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp, mức giá dao động từ 70–120 triệu đồng/m².

Theo bà Trần Thị Mai Hương (trú tại Xuân Đỉnh, Hà Nội), hiện giá bán quảng cáo thường từ 60–80 triệu/m², nhưng đa phần các căn đẹp đã bị giữ chỗ, chỉ còn lại những căn vị trí kém hơn với giá cao hơn. Người mua ở thực, thu nhập trung bình gần như bị đẩy ra ngoài cuộc chơi.

Ghi nhận thực tế tại CT12B (Chung cư Kim Văn – Kim Lũ, Hà Nội), được xây dựng từ năm 2014, nhưng hiện đang được giao dịch với giá trên 60 triệu đồng/m². Bà Nguyễn Minh Ngọc, trú tại CT12B, cho biết: “Không hiểu tại sao giá tăng mạnh vậy. Trước đây, gia đình tôi mua căn hộ 68m² tại đây với giá gần 2 tỉ đồng, nhưng với giá hiện tại thì đã lên hơn 4 tỉ đồng.”

Trao đổi với phóng viên Báo Lao Động, ông Đỗ Văn Thạch – Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Dova Land – cho rằng có 3 yếu tố đẩy giá nhà đất tăng cao là: nguồn cung chủ yếu rơi vào phân khúc cao cấp, vị trí đắc địa; chi phí đất, vật liệu và lãi vay tăng mạnh; cùng tâm lý khách hàng “sợ bỏ lỡ” khi giá còn có thể tiếp tục đi lên. Trong một dự án, có nhà đầu tư sẵn sàng mua liền 2–3 căn, sau đó chỉ cần sang tay một căn vị trí đẹp là đã chênh vài trăm triệu đến cả tỉ đồng. Đây là biểu hiện rõ ràng của hiện tượng đầu cơ, tạo cảm giác dự án bán chạy toàn diện trong khi phần lớn người mua thực rất khó tiếp cận.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng đã cảnh báo hiện tượng găm hàng, thổi giá, khiến giá chào bán có thể cao hơn giá trị thực. Đây là điểm cần kiểm soát để thị trường phát triển lành mạnh. “Thị trường chung cư Hà Nội vẫn thanh khoản tốt, nhưng để cân bằng, cần thêm nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Khi đó, mới có thể đáp ứng đúng nhu cầu ở thực và hạn chế tình trạng thổi giá”, ông Thạch cho hay.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng để cân bằng thị trường cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Theo ông Điệp, những chuyển biến tích cực từ chính sách đang giúp kéo giảm mặt bằng giá nhà ở xã hội, buộc các dự án thương mại phải điều chỉnh chiến lược.