Sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài, thị trường chung cư Hà Nội đang ghi nhận những tín hiệu điều chỉnh rõ hơn ở phân khúc căn hộ thứ cấp. Tại nhiều dự án, giá chung cư giảm mạnh. Thậm chí, nhiều căn hộ đang được rao bán với mức giá thấp hơn 1 tỉ đồng so với thời gian ngắn gần đây, phản ánh áp lực bán ra ngày càng gia tăng trên thị trường thứ cấp.
Khảo sát trên nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy, tại nhiều dự án chung cư ở Hà Nội, giá bán đang ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm sau giai đoạn tăng nóng. Tùy từng dự án và diện tích căn hộ, mức giảm phổ biến từ vài trăm triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng mỗi căn so với thời điểm đỉnh giá trước đó.
Tại chung cư Golden Silk (đường Nghiêm Xuân Yêm, phường Định Công, Hà Nội), căn hộ diện tích khoảng 56m² đang được rao bán khoảng 3,8 tỉ đồng, tương đương 68,57 triệu đồng/m². Mức giá này thấp hơn khoảng 550 triệu đồng so với mặt bằng giá đỉnh của dự án ghi nhận vào tháng 3.2026 ở mức 77,8 triệu đồng/m². Ngay cả so với mặt bằng giá phổ biến 76,2 triệu đồng/m² vào tháng 4.2026, giá rao bán hiện vẫn thấp hơn khoảng 465 triệu đồng.
Tại Eco Green Nguyễn Xiển (phường Thanh Liệt, Hà Nội), một căn hộ diện tích gần 200m² hiện được rao bán khoảng 15,5 tỉ đồng, tương đương 77,97 triệu đồng/m². Mức giá này thấp hơn khoảng 1,4 tỉ đồng so với mặt bằng giá chung của dự án, khi giá phổ biến ghi nhận vào tháng 4.2026 ở mức 85 triệu đồng/m². Đáng chú ý, mặt bằng giá tại Eco Green Nguyễn Xiển vào tháng 4.2026 cũng đã giảm khoảng 3,6% so với mức đỉnh 88,2 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 12.2025.
Ở khu vực Hà Đông, chung cư Lucky House Kiến Hưng (phường Kiến Hưng, Hà Nội) ghi nhận mức điều chỉnh khá mạnh. Một căn hộ diện tích 77m² hiện được rao bán khoảng 3,85 tỉ đồng, tương đương 50 triệu đồng/m². Mức giá này thấp hơn khoảng 1,02 tỉ đồng so với mặt bằng giá chung của dự án, khi giá phổ biến ghi nhận ở mức 63,3 triệu đồng/m². Đáng chú ý, mặt bằng giá tại 19T Kiến Hưng đã giảm 15,1% so với mức đỉnh 74,6 triệu đồng/m² ghi nhận trong quý IV/2025.
Tại The Zen Residence - Gamuda Gardens (phường Lĩnh Nam, Hà Nội), căn hộ diện tích 106m² hiện được rao bán khoảng 10,3 tỉ đồng, tương đương hơn 97 triệu đồng/m². Mức giá này thấp hơn khoảng 420 triệu đồng so với mặt bằng giá chung của dự án, khi giá phổ biến ghi nhận vào tháng 4.2026 ở mức 101,1 triệu đồng/m². Đáng chú ý, mặt bằng giá tại The Zen Residence - Gamuda Gardens vào tháng 4.2026 cũng đã giảm 5,2% so với mức đỉnh 106,7 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 2.2026.
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, việc rao bán giảm giá, cắt lỗ căn hộ chung cư đã xuất hiện từ đầu năm 2026 nhưng chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng nóng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.
Khi bước vào kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp nhà đầu tư bị cuốn theo tâm lý FOMO, mua chênh giá trong giai đoạn thị trường sôi động, nay buộc phải bán ra khi kỳ vọng “lướt sóng” không đạt được. Trong khi nguồn cung rao bán gia tăng, người mua lại có xu hướng quan sát và thận trọng hơn, khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp chậm lại.
Bà Miền dự báo, hiện tượng này sẽ không lan rộng trên toàn thị trường nhưng khó tránh khỏi việc xuất hiện thường xuyên hơn trong một số nhóm nhà đầu tư và phân khúc nhất định. Đặc biệt, áp lực từ đòn bẩy tài chính và chu kỳ điều chỉnh của lãi suất đang trở thành yếu tố quan trọng chi phối quyết định bán ra.
Trong thời gian tới, khi các khoản vay bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi, áp lực tài chính có thể gia tăng, khiến hiện tượng cắt lỗ xuất hiện nhiều hơn, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư vay vốn lớn. Đồng thời, khi nguồn cung căn hộ ngày càng tăng, áp lực cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, nhất là với các sản phẩm hình thành trong tương lai. Những nhà đầu tư nắm giữ loại hình này vừa phải chịu chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa có dòng tiền khai thác, từ đó gia tăng khả năng phải bán ra dưới kỳ vọng.
