 |
| Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED). |
Phóng viên: Theo lộ trình, mã định danh bất động sản được triển khai từ ngày 1/3/2026. Nhiều người dân cho rằng bất động sản đã được cấp mã định danh nhưng chưa biết cách thức tra cứu thông tin. Bà có thể làm rõ vấn đề này?
Bà Phạm Thị Miền: Hiện nay, nhiều người dân đang hiểu nhầm rằng từ ngày 1/3/2026, tất cả bất động sản đều đã được cấp mã định danh. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa thực sự chính xác.
Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 của Chính phủ quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã quy định trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc tổng hợp, thống kê, chuẩn bị cơ sở dữ liệu để sẵn sàng chia sẻ và gắn mã định danh bất động sản trên hệ thống, chậm nhất là ngày 1/3/2026.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đã đưa vào vận hành Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa chỉ thongtinbds.moc.gov.vn. Hệ thống có các chức năng công khai thông tin dự án, bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, quản lý giao dịch và cấp mã định danh điện tử.
Bên cạnh hệ thống thông tin này, các địa phương cũng sẽ có trang thông tin riêng để UBND cấp tỉnh cập nhật dữ liệu về thị trường bất động sản trên địa bàn.
Tuy nhiên, không phải mọi đối tượng đều có quyền truy cập toàn bộ dữ liệu. Tùy theo từng nhóm đối tượng, quyền truy cập sẽ được phân định đối với những trường thông tin nhất định.
Đối với cá nhân, cơ quan, tổ chức có nhu cầu khai thác thông tin, cần lập phiếu đề nghị. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý nhà nước, cụ thể là Bộ Xây dựng, sẽ xem xét tính phù hợp của yêu cầu và trả lời bằng văn bản về việc có chấp thuận hay không. Trường hợp được chấp thuận, cơ quan quản lý cũng sẽ xác định phạm vi, mức độ thông tin được phép truy cập.
Phóng viên: Một trong những vấn đề người dân quan tâm là việc gắn mã định danh bất động sản có làm phát sinh thêm nghĩa vụ thuế hay không, đặc biệt đối với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên hoặc chuyển nhượng trong thời gian ngắn?
Bà Phạm Thị Miền: Đúng là nhiều người dân đang lo ngại việc gắn mã định danh bất động sản có thể làm phát sinh thêm các khoản thuế, đặc biệt đối với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản hoặc chuyển nhượng trong thời gian ngắn.
Tôi muốn khẳng định rằng, bản thân việc gắn mã định danh bất động sản không làm phát sinh thêm các khoản thuế. Đây chỉ là cơ sở, tiền đề để quản lý tài sản bất động sản một cách khoa học và hiệu quả hơn.
Còn việc có phát sinh thêm nghĩa vụ thuế đối với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên hoặc đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn hay không phụ thuộc vào cơ chế, chính sách thuế được ban hành trong thời gian tới.
Phóng viên: Một vấn đề thực tế khác là hiện vẫn còn nhiều bất động sản chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chẳng hạn như đất thừa kế, đất mua bán bằng giấy viết tay hoặc đất tại khu vực nông thôn. Vậy khi triển khai mã định danh bất động sản, quyền lợi của những người đang sở hữu, sử dụng các tài sản này sẽ được bảo đảm như thế nào để họ không gặp vướng mắc với chính tài sản của mình?
Bà Phạm Thị Miền: Trước hết, cần hiểu rằng việc gắn mã định danh bất động sản không nhằm mục đích loại bỏ những tài sản chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý ra khỏi hệ thống. Mục tiêu của chính sách là cập nhật đầy đủ nhất các thông tin liên quan đến bất động sản vào cơ sở dữ liệu.
 |
| Mã định danh bất động sản nhằm cập nhật đầy đủ nhất các thông tin liên quan đến bất động sản vào cơ sở dữ liệu. Ảnh: Thu Hiền |
Trong các quy định của cơ quan quản lý nhà nước, bên cạnh yêu cầu dữ liệu phải “sống”, “sạch”, còn có yêu cầu về tính “đúng”, “đủ”. Đây là những yếu tố quan trọng trong quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống dữ liệu.
Do đó, người dân có thể yên tâm rằng quá trình gắn mã định danh cần có thời gian để cập nhật, bổ sung và hoàn thiện thông tin.
Đặc biệt, cơ quan quản lý nhà nước luôn xem xét yếu tố lịch sử của từng bất động sản. Những hồ sơ, giấy tờ hiện có của người dân vẫn được chấp thuận và sử dụng để phục vụ quá trình cập nhật thông tin, gắn mã định danh bất động sản.
Phóng viên: Mã định danh bất động sản được kỳ vọng góp phần hạn chế đầu cơ, trong khi nhóm nhà đầu tư ngắn hạn vẫn chiếm một tỷ trọng giao dịch nhất định trên thị trường. Theo bà, nhóm nhà đầu tư này sẽ chịu tác động như thế nào? Nếu dòng tiền đầu cơ rút lui, liệu thị trường có đối mặt với nguy cơ suy giảm thanh khoản?
Bà Phạm Thị Miền: Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với những khó khăn nhất định, khiến các nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong việc đưa ra quyết định. Sau nhiều giai đoạn biến động và chịu áp lực về thanh khoản, yếu tố an toàn và quản trị rủi ro ngày càng được chú trọng.
Xu hướng đầu tư cũng đang có sự điều chỉnh theo hướng ưu tiên nắm giữ tài sản trong trung và dài hạn, khai thác dòng tiền thay vì tập trung vào các giao dịch đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn.
Hiện nay, nhóm nhà đầu tư có nhu cầu đầu cơ, lướt sóng chiếm khoảng 5-10% tổng số giao dịch bất động sản trên thị trường. Đặc điểm của nhóm này là thường tận dụng lợi thế về thông tin để tìm kiếm cơ hội đầu tư trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, khi việc gắn mã định danh bất động sản được triển khai đồng bộ trên phạm vi rộng, các chủ thể tham gia thị trường sẽ có cơ hội tiếp cận thông tin bình đẳng hơn.
Khi thông tin trở nên minh bạch, lợi thế từ việc nắm bắt thông tin sớm hoặc tận dụng sự chênh lệch thông tin để đầu cơ sẽ giảm đi. Vì vậy, nhóm nhà đầu tư ngắn hạn sẽ chịu những ảnh hưởng nhất định và hoạt động của nhóm này có thể chững lại.
Tuy nhiên, xét trên bình diện chung, tôi cho rằng điều đó sẽ không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động giao dịch của thị trường, bởi nhóm nhà đầu tư này chỉ chiếm một tỷ trọng nhất định.
Hơn nữa, các giao dịch mang tính đầu cơ, lướt sóng không phải lúc nào cũng tạo ra tác động tích cực đối với thị trường. Ngược lại, hoạt động này thường khiến thị trường bị méo mó, tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung giả và những đợt biến động, tăng giá bất thường.
Đây không phải là những yếu tố cần duy trì để phát triển thị trường bất động sản theo hướng ổn định, minh bạch và bền vững.
Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn bà!
