Cẩn trọng 'sóng ảo' khi đầu tư ăn theo đường vành đai 4

Thông tin tuyến đường vành đai 4 triển khai đang trở thành tâm điểm đáng chú ý của các nhà đầu tư trong thời gian qua, hàng loạt nhà đầu tư bất động sản đổ xô tìm kiếm những vị trí đất đẹp để “ôm hàng”, cùng với đó là việc hàng loạt "cò đất”, "đội lái" sẵn sàng thổi giá.

Gần đây, thông tin dự án đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội đang trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Theo khảo sát thực tế của phóng viên Vnbusiness, tại một số huyện có tuyến đường này chạy qua, giá đất trong thời gian vừa qua liên tục tăng.

Giá đất được đẩy lên cao

Trong vai người mua đất, phóng viên có mặt tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, theo ghi nhận tại những lô đất nằm ở mặt đường lớn khu vực này đang dao động từ 35 - 40 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường ngõ cũng từ 20 - 25 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20% so với trước thời điểm đấu giá. Tại dự án HUD Mê Linh cũng đang được giao dịch với mức giá 50-70 triệu đồng/m2. Các khu vực khác trong huyện giá rao bán cũng từ 15 - 30 triệu đồng/m2, mức giá này đã liên tục tăng trong vòng 2 tháng trở lại đây.

HUD-me-linh-8921-1659496638.jpg

Nhiều dự án bất động sản tại huyện Mê Linh tăng giá khi có thông tin về tuyến đường vành đai 4 đi qua.

Còn khu vực huyện Hoài Đức, tại các xã như Dương Liễu, Tiền Yên, Song Phương giá đất tăng thêm khoảng 15 - 18 triệu đồng/m2 so với năm ngoái. Theo đó, giá đất trung bình tại huyện khoảng 42 - 55 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm một số nơi cao ngất ngưởng, có giá từ 120 - 150 triệu đồng/m2.

Tại quận Hà Đông, một số môi giới đất tại đây chia sẻ với phóng viên rằng, so với đầu năm 2021, giá đất hiện nay ở các phường Dương Nội, Đồng Mai, Biên Giang cũng đã tăng khoảng 25-30% tuỳ vị trí. Theo dự kiến, giá đất tại các khu vực này từ nay đến cuối năm sẽ còn tiếp tục tăng mạnh.

Theo đánh giá của các nhà đầu tư, mặc dù dự án vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội mới đang ở những giai đoạn pháp lý ban đầu, thế nhưng bất động sản tại một số vị trí quy hoạch dự án đi qua, mặt bằng giá mới đã được thiết lập và ở ngưỡng khá cao. Có nhiều khu vực, giá đã gần tiệm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó.

anh-ban-do-ok-4004-1659518528.jpg

Dự án đường vành đai 4.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng lo ngại, tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô là đường chạy trên cao. Do đó, tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ chứ không phải tất cả mọi khu vực có tuyến đường chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản.

Cẩn trọng với sóng ảo của “đội lái”

Trước tình trạng nhà đầu tư đổ xô "ôm đất", đợi chờ ăn theo tuyến đường vành đai 4 của Thủ đô, các chuyên gia cũng đã đưa ra nhiều cảnh báo, bởi dù tuyến đường này đi qua sẽ thúc đẩy sự phát triển của các địa phương và vùng lân cận, cùng với đó là làm nóng thị trường bất động sản, tuy nhiên nhiều rủi ro vẫn còn tiềm ẩn. Nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới… thì rủi ro xảy ra là rất cao. Vì vậy trước khi rót vốn vào bất động sản ở những khu vực này nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị, đặc biệt là thời gian chờ dự án được triển khai.

Tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô dài 112,8 km (gồm 103,1 km đường vành đai 4 và 9,7 km tuyến nối theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long). Trong đó, đoạn qua Hà Nội 58,2 km, qua Hưng Yên 19,3 km, qua Bắc Ninh 25,6 km và tuyến nối 9,7 km.

Tại địa bàn Hà Nội, tuyến đường này đi qua địa phận của 7 quận, huyện, gồm: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai, Thường Tín.

Tiến độ và thời gian thực hiện dự án từ năm 2022 đến năm 2027.

Ông Bùi Văn Quyền, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn huyện Thạch Thất (Hà Nội) cho biết, những rủi ro thường xảy ra khi đầu tư đón đầu là giá đất tăng không như mong muốn, thời gian thực hiện dự án kéo dài... Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính “nợ đè đầu” phải bán lỗ, bán tháo.

"Không ít trường hợp mua phải đất ruộng, rừng, khó thanh khoản, thậm chí mua ngay cả đất nằm trong quy hoạch dẫn đến việc mua giá thị trường nhưng bị Nhà nước thu hồi với giá thấp theo bảng giá quy định dẫn đến thua lỗ”, ông Quyền cảnh báo.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

"Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn", ông Đính cảnh báo.

Cũng theo nhận định của các chuyên gia, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá đất. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định nên nhà đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất. Khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. 

Duy Thế

Tác giả: Duy Thế
Tin liên quan